武蔵小山のファミリー用中古マンション紹介
先日、武蔵小山のスペースがあったので子育て世帯向けの中古マンションについてご紹介。不動前（山手通り＆目黒川沿い）、下目黒エリアは大型のマンションがそれなりにあるけど武蔵小山は木密住宅地が多いので再開発エリアを除くと大型のマンションが少ないことが特徴だと思う。武蔵小山駅周辺には幹線道路がないため、エリアの特徴としては商店街に近いエリアは活気あり、離れると閑静な住宅街という感じ。
武蔵小山駅前のタワマン２つを除くと１００戸以上の規模のマンションは下記３つと限られる。（条件：駅徒歩１０分以内、築２０年以内、７０m２以上のファミリー用の部屋があること。漏れがあったらすみません）築浅物件はゼロ。
・パークホームズ武蔵小山 ２８０戸弱、２００８年、３分、駅近・商店街近く、北向きは再開発エリアと被らないため、都心ビューはキープ可能。パークホームズだけどかなりの規模感で、駅前タワマン除けばエリアNo. 1マンション。
・ジェイパーク武蔵小山３ １１５戸、２００２年、７分、閑静な住宅街エリア。不動前と武蔵小山の間くらい。改装されたばかりの後地小徒歩1分は大きい。ライフも近い。目黒線地下化した際に旧線路箇所を緑道公園にしており、武蔵小山駅から緑道公園沿いにアクセス可能。70m～80m2の部屋メイン。
・アデニウム武蔵小山 １１１戸、２００１年、７分、商店街近いけど閑静なエリア。一階には住戸直結個別駐車場有り。神戸物産の業務スーパーが近いのが○。こちらも80m2超えの大きな部屋がメイン。
１００戸以下～５０戸以上と広げてみる。
・グリーンプリズタワー ９９戸、２００５年、１０分、幹線道路の中原街道沿いだけど、パルム商店街と戸越商店街の中間で両方使えるのは便利。
・サンクタス武蔵小山 ７４戸、２００４年、４分、商店街真裏＆駅近でとても便利。
・イニシアイオ武蔵小山 ６１戸、２０１３年、９分、閑静な住宅街エリア。後地小徒歩2分。不動前寄り。築浅だけど50－60m2規模がメイン。
・グランドメゾン武蔵小山 ６１戸、１９９９年、７分、商店街沿い。
駅前タワマンには手が届かないが、エリアにこだわりがあり、それなりの広さを求める場合は戸建てや、築古・小規模マンションも狙っていく必要があるけどランニングコスト、管理状況は注意深くチェックが必要。上記の通り、武蔵小山は大規模、築浅などファミリー層需要にこたえる物件供給が限られることが駅前タワマンの価格高騰の一因なのかもしれない。
なお、そのほかの武蔵小山の素敵なマンションも合わせてご紹介。
・ザ パークハウス目黒本町、2020年に完成したばかりの貴重な築浅ブランドマンション。低層小規模ならエリアNo.１。目の前の通りも電線地中化されたりと綺麗になっている。
・目黒本町パークホームズ、西小山最寄りだけどこちらも素敵。
・グランシティユーロ品川の杜、荏原エリアのマンション。というかお城！ここだけ別世界！
武蔵小山よりは不動前よりのエリアの中古を見ていくと
・グランスイート不動前シティテラス、８２戸、２０１４年。数少ない低層ファミリー築浅マンション。丸紅とのJVながらシティテラスなので当然お高い。
・ライオンズシティ不動前、戸数少ないけど80m2超えの広い部屋が多いレアなマンション。
・ジェイパーク不動前三番館、不動前徒歩4分。閑静なエリア。目の前の歩道橋を渡れば第3日野小（裏口）、かむろ坂公園徒歩1分。道路の行き止まりのところなので流しの車が通らないのは子育て世帯にはありがたい。
・ライオンズガーデン不動前、第一日野小、五反田図書館＆プラネタリウム徒歩2分、五反田駅、TOCも徒歩圏。西五反田公園が敷地の一部のようになっているのも〇。
・グランドメゾン不動前
と、いう感じ。武蔵小山に比較するとかなり大型マンションが多くて選択肢も増えてくる。
山手通り、目黒川沿いまでいけばタワマン、築浅物件も増えてくる。交通至極便利ながら交通量が多いエリアなので子育て世代ではそこが気になるかも。
・シティタワー目黒、不動前No.1かな？素敵な物件ですがお値段！！
・ザ・ガーデンテラス目黒、シティタワーの隣で新築時は価格的に魅力ありだったけど最近中古価格がシティタワー並みに😿
・クレヴィアタワー目黒不動前、同じくシティタワー隣接。数年前くらいなら坪360~380万で買えたタワマン。
・レジディアタワー目黒不動前、賃貸メインかな？高級マンションなのにマンション前の通りに大量に違法駐輪されているのが気になる。
・ライオンズタワー目黒川、たまに売りに出るけどオーナーチェンジ物件が多い。目黒Marcのすぐ近く（五反田より）です。
低層大型系もいくつかある。
・パークホームズ目黒ザレジデンス、場所も価格もほぼ目黒。70m2超えの部屋もあるけど60m2台の部屋が大半かな？
・ルフォン不動前、かむろ坂沿いで公園隣接。不動前の数少ない築浅、低層。
・イクサ―ジュ目黒、おしゃれデザイナーマンション。賃貸・単身者向けの部屋とファミリー用の部屋の棟が分かれておりオートロック・EVが分かれているのでファミリー家庭も安心。
築２０年弱くらいまで広げるとさらに、
・ドレッセ目黒インプレナスタワー、目黒Marcのお隣。Marc完成後は一層値上がり？
・ドエルアルス目黒不動前、目黒線と山手通りの真上なので音は気になるけど、東急ストア・ドラッグぱぱす隣接は最強。
・ルイシャトレ目黒不動前、山手通りの反対側（南向き）にリビングが来る設計になっており日当たり良好。
・パークホームズ目黒リバーサウス、上記タワマンより築古だけど価格的に狙い目？区立保育園隣接なのはポイント高い。エントランスの照明が素敵。
・マイキャッスル目黒不動前
駅から離れるが林試の森周辺のマンションも紹介。駅から遠めだけど自然公園の近くということで子育て世代中心に一定のニーズがあると思う。目黒通り沿いのバスは本数が電車なみ（それ以上？）に多いのでバスで目黒まで出ることも可能。
・シティテラス下目黒 １７５戸、２０１３年、１３分
・シティハウス下目黒 １９５戸、２０２１年、１５分
・パークホームズ下目黒 24戸、2011年、15分
・ザテラス下目黒 ９９戸、２０１２年、１５分
・ジェイパーク目黒３林試の森 ６２戸、２００２年、１３分（不動前１０分）
・グランヴェール目黒 ３５戸、１９９８年、１２分
以上、となります。
＃武蔵小山 ＃西小山 ＃下目黒 ＃不動前 ＃品川区
＃武蔵小山マンション ＃中古マンション
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プラウドタワー目黒Marc周辺エリア紹介
目黒マークのマンションHPがオープンとなりましたね。
今日は目黒Marc周辺エリアについてファミリー層目線からエリアのご紹介。
＜生活インフラ＞
山手線の目黒駅と五反田駅の間の立地ですが、双方の駅への動線上にスーパー、ドラッグストア等の生活インフラがないので、基本駅前で買い物をする形になるかと思います。
もしくは、目黒川を渡って山手通り沿い（不動前方面へ徒歩2－3分）まで出れば生活インフラが充実していて、かつ保育園密集エリアなので、子育て層はこちら方面が便利かもしれません。
＜駅アクセス＞
駅までの道のりですが、目黒駅までは上り坂ですが、目黒Marc自体が目黒川から少し上ったところにあるので、目黒駅までの道のりはそれほど大変ではないかと思います。目黒線～南北線・三田線のホームは目黒駅前の交差点手前で地下に降りれるで信号待ちもなし。山手線利用の際は交差点を渡る必要があります。
一方、五反田への道のりですが目黒Marcが少し高台にあるので、首都高2号線まで急坂を下ったらあとは平たんながらラブホ街でパチンコ屋があるせいか路上喫煙者も多くて幼児連れではあまり近づきたくない雰囲気があります（訪れると分かりますが首都高2号の東西で街の雰囲気が一気に変わります）。あと、五反田駅（山の手線）までは首都高2号線沿いと、五反田駅前の桜田通りと大通りが2本があり、こちらの信号待ちはどうしても出てきてしまいます。（浅草線ホームには桜田通りの手前で地下に降りれます。）
＜保活・小学校＞
品川区の北西部エリアの中では保育園が多いエリアなので保活は全く困らないかと思います。目黒駅前には1つしかないので、山手通り沿いの保育園か五反田駅前になるかと思います。
小学校は品川区屈指の人気小学校の第3日野小学校ですね！
少し遠いですが、整備された道なので無理なく通学できるかと思いますが、目黒Marcから首都高2号線沿いの坂道をかなり登っていくことになるので子供の脚力が鍛えられること間違いないです。親が送迎する場合は結構大変です。最短距離は第一日野ですがこちらも山手通りの交差点を通過する必要があります。
＜ハザード・騒音＞
目黒川ですが丁度目黒Marcあたりが過去にも氾濫しており近隣の川沿いはハザードエリアとなっておりますが、目黒Marcは高台にあるのでハザードの心配はないかと思います。一方で山手線/湘南新宿ライン/埼京線/成田エクスプレス等、かなりの頻度で電車が行きかうのと、羽田新路線の真下なので子育て世代は音が気になるかもしれません。
ちなみに目黒Marcとシティタワー目黒の間には調整池（地下神殿）が建設されているので、目黒川氾濫リスクは相当下がっているようです。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000046135.pdf
簡単ですが以上となります。
＃プラウドタワー目黒Marc ＃Meguro Marc ＃目黒マーク ＃西五反田 ＃品川区
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白金長者丸エリアでの保活・小学校事情
白金長者丸（品川区上大崎２丁目）。いわずと知れた城南5山と並ぶ高級住宅地。今日は品川区の共働き子育て世帯からみた同エリアの保活・小学校事情について簡単にご紹介。
上大崎2丁目は下記地図の「上大崎」部分の上部の尖ったあたりとなるが御覧の通り飛び地っぽくなっている。
この地図だけでは分かりづらいので路線図も落とし込んだ地図がこちら。ざっくりいうと目黒駅から北側エリアになるけど、地形上飛び地っぽくなっていることに加えて、目黒駅から目黒川（南側）に向けて相当急な坂道となっているのが特徴。行人坂のように自転車手押しでも登るのが難しい坂道も点在している。
このような地形の都合上、エリアの認可保育園も限定的で現在は目黒駅前に1つのみ。先ほど枠の空き具合をみたけど0－2歳コースは空きがゼロ。3歳以上の枠があいているが、これは当該園が開園したのが比較的最近だからだと思う。転園させてまで近くにするが合理的だけど4歳、5歳ともなると友達も増えて、確実に転園を嫌がる。となると登園大変だけど親が頑張ろうとなる家庭のほうが多い。
上記の通り0－2歳の枠がいっぱいとなると来年以降も新規の1歳枠は絶望的（皆さんご存じの通りゼロ歳繰り上がりが優先故、ゼロ歳枠が満員だと転園する子が出ないと空きが出ない）。ゼロ歳枠狙いとなるが、目黒駅前の利便性抜群立地で上大崎1－2丁目に保育園も少なく確実に倍率が高いと思う。
ちなみに自分が保活をした4,5年前は目黒駅前の保育園もなく、目黒川近くまで下るのがマストという状況だった。同じ園にも上大崎2丁目エリアからの登園していた子がいたが車での送迎（お父さんが車通勤っぽい）や、高頻度でタクシー登園したり、電車で不動前まで出てそこから歩いたり、とかなりオペレーションが大変そうであった。
次に小学校事情。上大崎2丁目は第3日野小学校学区。品川区では一番人気の小学校となり学区は良いのだけど、こちらも場所が離れており、かつ目黒駅前の大通りをまたぐ必要があるため低学年の間は通学が心配ではある。（ちなみにサピはお隣の白金台にある）
以上の通り、ビフォーコロナの、カツカツで育児と仕事を回していていた状況下では、保活、保育園送迎がかなり大変（目黒駅前の園に入れない場合）なエリアであった。家事外注、シッターさん活用などが必要になり、だからこそ本当の富裕層が住めるエリアなんだろうなあ、と思う。
（コロナ禍による在宅勤務となり事情はだいぶ変わっおりアフターコロナも在宅が継続できることが見込めるのであれば、上記のような点は完全無視下され、、、）
#白金長者丸 #上大崎2丁目 #保活 #品川区保活
マンション購入記録（物件条件選定編～城南／実需・ファミリー向け）
（パークハウス池田山公園。ここを買いたかった☞買えない涙）
今日は先日のブログで書いた予算の掴みからどのようにエリア、物件タイプを選定をしていったかを書いてみたい。
＜エリア選定＞
まずはエリアの選定となるが、会社へのアクセス抜群な現居（当時の賃貸）からの移動、かつ、保育園児2名を抱えており、全くゼロから違うエリアに住み替えるのはかなりハードルが高かった。実家はそれぞれ神奈川方面ながら実家近くとなると通勤に1時間以上要する、実家からのサポートについても毎週毎週保育園サポートをお願いするのも気が引ける、そもそも妻の実家は介護で一時的に（既に数年経過したが）地方に移住しており関東にいない。他にも長年住んでおり子供も保育園異動かわいそう、子供の公園友達、ママ友、なじみのお店から離れがたい、子供の習い事がー、などなど現居エリア推しが強く、近くで探すしかない、となった。
＜物件条件＞
物件価格は現実的に買える上限もあり、価格以外の重要要素としては、凡そ下記の通り。恐らく同世代のフルタイム共働き子育て世代では一般的な条件だと思う。
＊広さ（最低70m2、出来れば80m2前後）
＊立地（駅徒歩圏、理想5-6分以内、ガチ大通り沿いではない）
＊築年数：長くて今後20年は住むのと住宅ローン控除も使いたいので築25年以内
＜新築/中古マンション？戸建て？＞
＊新築マンション
上記の希望の広さを確保できる新築は前回のブログで設定した予算の掴みからオーバーしてきてしまうので、60m2強の物件（6年くらい住んで長男中学進学のタイミングで学区に合わせて住み替えみたいな感じ）にいくかかなり迷ったが、最後は流石に4人で60m2は狭い、、、となり見送りに。これは本当に契約一歩手前まで迷いに迷ったが、営業担当者の方からの「最後は住み潰せるか？で判断すべきだと思います！」との言葉で住み潰すには広さがたらん！となり見送りました。今思うと親身になってくれて有難かったけど商売っけのない営業マンだったな、、、
なお、自分は予算の掴みの設定から無理だったけど、共働き継続の見通しが固かったら、同マンションの70m2級をペアローンでも選択肢に入ってきたと思う。（どこかでExitする前提ながら）
ちなみに子供が出来る前であったら確実に新築60m2に行っていたと思う。自分みたいに子供が2人、3人と出来て賃貸で暮らしていたけど、いざそれなりの広さのマンションを買うかとなると市況と予算次第ながら予算が合わない場合は築年数、ロケーションのどちらかをあきらめざるを得ない。自分ならどうするか？住み潰すならロケーション妥協、いつか売るならロケーション重視で築年数妥協（といっても築20年くらいまで）。都内の駅近なら築20年を100とすると、築40年になっても売買実績は70－80くらいの感覚。リセールでもうけられなくても20年後に残債割れは都内好立地エリアでは、市況が購入時と同条件であればまずないと思う（市況に恵まれなければそれはしゃーない）。またアラフォーで買うなら、そのまま住み潰せないこともない築年数が築20年程度だと思う。（100歳まで生きたら厳しいが、、、）あくまで私感ながら、、
＊戸建て
これもかなり物件あたって自分も一時期戸建て（プンの極小戸建ても）を見たが、実家が一軒家の妻が猛反対。反対理由をつらつら書いてもあれなので割愛するけど、まあよく言われている定番どころの理由。
＊中古マンション
上記条件を満たした物件がある。しかし、いい出物は瞬殺！！なのでハンターのごとく新着物件の確認、即日内覧のフットワークの軽さを身に着ける。。これについては過去のブログでご参照あれ。
＜物件タイプ＞
＊タワマン／低層マンション？
個人的にはどちらでも。Dinksなら駅近物件が多いタワマンに傾いていたかな。子供が出来てからは少し考え方も変わって、今では子供が小さいうちは低層が良いかなと感じている。どうでもいいけど保育園児2人を送迎するにあたっては家を出て、30秒で駐輪場でGOできるのはでかい。忘れ物してもダッシュで戻れば15秒で忘れ物を取りに行ける。 実際は物件選びの際にエリアのタワマンは高すぎたので低層マンションを中心に選んでいった感じ。
ちなみに 以前の賃貸は大通りのマンションだったので窓全開でも近隣の声が聞こえたりはしなかったけど（車の音はもちろんする）、低層マンションが多い閑静なエリアだとテラスや庭に出ると近隣の家の声（壁越しではなく、サッシをあけている故）が普通に聞こえる。なので窓全開で子供を大声で叱ると近隣に聞こえる可能性大。
＊1階／2階以上？
低層なので子供が落ちるとかの心配をしていたわけでもないけど、結果的に1階の物件購入に至った。正直、 もはや都内の中古マンション争奪戦において階数をそこまで気にしている余裕はない、というところだが、、、
なお、1階のメリットデメリットは語りつくされてはいるので各家庭の希望に合うほうにするがよいと思うけど、1階に住んでの感想は、庭があるので念願の家庭菜園始めたり、暑い日は庭で子供プールをしたり、スズメやムクドリが頻繁に来るので癒される、子供も毎日のように庭に出てダンゴムシを探したり草気に水やりをしたり、一緒に庭作業で土をいじったりと幼児子育て中としては庭のありがたみがとても大きい。といっても子供がそうしたことに興味持つのも小学校1～3年くらいまでかな？
あと以前の賃貸では子供が走り回ったり飛び跳ねたりする恐怖（階下からのクレーム）があったが、そこから解放されました（逆に閑静なエリアなので子供が大声を出しているときはすぐにサッシをしめるようになったけど、、、）。ちなみに、サッシあけしめのタイミングで普通に虫が入ったりしてイラっとしたりはします。
以上から中古低層マンションを大本命として探していくこととなりました。中古マンション購入までの詳細は過去の記事で書いているので、次回は購入後のリフォームネタで書いてみたい。
#マンション #中古マンション #品川区マンション #住宅ローン
マンション購入記録（ローンに対する考え方）
マンション購入体験談について忘れ去る前に今後何本か記事を書いていこうかと思う。今日はローンに関する考え方(軸）について。一般的に言われている年収倍率、返済比率などは当然検討するとして、ここではもう少し将来のライフプランも加味したうえでの「予算の掴み」の考え方について我が家の事例を紹介したい。これはあくまで自身の備忘録かつ、経験談の共有で、自分と同じ考え方を勧めるわけではなく、またFPの方から助言をいただきたいわけでもないので悪しからず、、
我が家は30代後半共働き世帯。DINK期間が長くて、自分が海外駐在中も単身赴任で別居で共働き継続（子供いない時）だったので購入時の蓄えはそこそこあった。
住宅購入にあたり予算設定は必然であり、自分も色々な人生パターンを想定（生命保険に入るときに保険会社の担当者に頂いたライフプランニングのExcelシートを活用）してみた。定年まで共働きパターン、妻が50で退職パターン、妻が数年内で退職パターン、3人目の子供が生まれたパターン等（購入時は子供２人）。また、何歳までに完済するのか、その場所に永住するのか、定年後は親の介護もあるので実家方面（神奈川県郊外）に移住するか等々。
前提条件を妻と話し合った上で妻の考え方をまとめると、
・いつまで働きたいか？
→ 定年までは微妙。せいぜい50くらい？という感じ。
小学生の壁にぶつかったらもう少し早くなるかも？
・いっそのこと今仕事をやめて一馬力でも無理なく買える神奈川方面引っ越すか？
→ 今はまだ辞めたくない。子供は現居と同じエリアで育てたい
・子供は私立公立？
→ 本人の希望次第ながら出来れば中学受験。（自分は大学までオール公立なので公立で
いいんでない、という感じながら妻は逆意見）
という感じ。となると場所は現居エリアで。共働きは早くて子供が小学生まで（あと2～3年程度）、長くて50歳程度まで（あと10数年）となり、ペアローンなどは検討せず、自分だけで買って返済しきれる額が上限となる。妻の稼ぎは資産形成のプラスアルファで考えておこうとなった。なお、ローンは低金利を享受するため諸経費リフォーム以外は特段頭金を入れずに、貯蓄は生活防衛プラスある程度の繰上げ返済原資を残して投資に回す、変動金利、借入期間は35年を選択。実際はところどころ繰上返済をして60歳までには現在の貯蓄を食い潰さずに完済できるキャッシュフローで計画した。ちなみに、まとまった額を繰上返済できる貯えがある方は変動金利は検討に値すると思う（あくまで個人の私見）。金利が低いので元金の減りが早いし、金利が浮いた分を繰上返済していけばより早く元金が減っていくし、何より将来金利上昇リスクもその来るべき将来には元金がそれなりに減っているので。一方でキャッシュフローがカツカツで固定金利では返済厳しい、変動金利でないと回らない、それを35年フルで返済していく、ではリスクが大きいと思う。
以上から、自分の稼ぎで生活回せて、ローンを返済しつつ、老後資金（一般NISA、IDECO）、教育資金（ジュニアNISAｘ2名）にもお金を回せる範囲を目安とした。（妻のNISA、IDECO枠は妻の稼ぎでやる前提）が、、、正直これだとボーナス頼りな部分もあり、妻が働いている今現在で如何にストックを増やせるかがとても大事だと考えている。
家はあくまで生活のためのインフラであり、子供の教育、旅行、交際、外食にもお金を使いたいし、ゆとりある老後生活を考えるとカツカツ人生も望まない。2度目の駐在の可能性も大いにあり、貸せる、リセール（儲けは狙ってないけど大幅な残債割れは困る）、そんな感じで購入物件条件、ローンの総額＝住宅購入予算を設定した。
次回はこのローンに対する考え方を基にどうように物件条件を絞っていったかを書いてみたい。
＃中古マンション ＃住宅ローン ＃品川区マンション
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品川区西部エリア紹介〜子育て、マンション購入の観点から〜
前回の記事「中古マンションのノウハウ」に続き、ここ数年、品川区西部エリアの物件を片っ端から検討していく中で蓄積したこのエリアでの家探し、保活、小学校事情についてエリア別に特徴、雰囲気、魅力なんかをご紹介したいと思います。ランニングが趣味ということもあり実際に自分の足で踏破し尽くしたエリアです。気になるマンションを見つけたらとりあえずランニングがてらに見にいくのが日課です（もはや変態です、、、）。地形も裏路地も知り尽くしている自負がありますので、これからこのエリアで家探しをしている子育て世代の方のご参考になれば幸いです。なお、ここでの想定している読者は我が家と同様の共働きサラリーマン世帯で保育園、公立小学校進学を考えている家庭の方となります。
さて、ここでいう品川区西部ですが、自分で勝手に分類したエリアとなりますがざっくり品川区の大崎〜戸越間のラインより西側を指します。具体的な駅では五反田駅、高輪台駅、目黒駅、不動前駅、武蔵小山駅、西小山駅、戸越駅あたりとなります。（ついでに隣接している目黒区の下目黒エリアや学芸大駅あたりまで）
比較的狭いエリアですが一駅隣でも雰囲気が変わってくるので共働きの保育園・小学校事情、子育ての利便性を重要する世帯としては、その一駅の違いが結構大事な違いであったりします。ここでは各エリアの特徴を紹介させて頂きますが完全に主観に基づいた所感となり異論も多々あるかと思いますがご容赦下さい。
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＜五反田〜高輪台周辺エリア＞
五反田というと歓楽街で有名ということもあり、治安が悪目という印象の方が多いと思いますが、片や都内屈指の高級住宅地が広がるエリアでもあります。有名な城南５山のうちの最高峰・池田山、島津山の最寄りでもあります。島津山は五反田から高輪台・品川駅に向けてのエリアですが五反田駅の歓楽街エリアとも比較的近いです。
保育園は東五反田、西五反田エリアに多数ありますので保活はさほど苦労しないと思います。小学校は名門の御殿山小か品川区独自の小中一貫校の日野学園と小学校も良い学区です。
高級住宅地ですがマンションも多いエリアのため、地区20年くらいの中古ならサラリーマンパワーカップルでも70m2程度を買えなくはないエリア。唯一のネックは五反田駅近くは歓楽街と近いことため小学生一人でうろうろさせにくいところでしょうか。
一方池田山は駅からも喧騒エリアを介さず徒歩２分ほどで住宅地エリアとなります。このエリアは高台でかつ、地形上エリア内で車の通り抜けができないようになっていることもあり周囲とは完全に別世界が広がっております。マンションも少なく基本は「超」豪邸、大使館などが広がっております。（ひと気がないのでコロナ禍での蜜をさけたランニングにはちょうど良いです）。
保育園は池田山の周辺にポツポツとありますが多くはないので近隣に入れなかった場合は少し遠くなる可能性あり。小学校は名門・日野３小学校ですね。
なお、このエリアの子育て関係では品川のマクセルアクアパークの年パスが２回分の価格で買えるのでお勧めです。我が家は月１程度で訪問してます。１０時に入園すれば貸切状態で昼前撤収が◎。
＜五反田〜大崎周辺エリア＞
目黒川沿いにタワマンが乱立しているエリアです。五反田駅前の喧騒が嘘のように綺麗に整備されており、子育て世代も多いエリアです。週末の川沿いの公園なんかは幼児を連れたタワマン住民で賑わっております。保育園もタワマンの１階などに整備されており比較的保活で苦労しないエリアかと思います。小学校は芳水小と日野学園。子育て世代には良いと思いますが昨今のマンション（特にタワマン）高騰により、品川区の中でも価格高騰が著しいエリアです。買い物は五反田駅・大崎駅でなんでも揃います。個人的には土日の大崎駅がガラガラなので特にコロナ禍において家族での外食に大変重宝してます。また成田空港・羽田空港行きのリムジンバスも出ており成田空港行きはリムジンは破格の1200円（出張費なので会社負担ですが、、、）なのでコロナ前は自宅からタクシーで大崎からのリムジンで空港と大変便利でした。
マンションネタで言うと価格に期待をしていた○ープンレジデンシア大崎（最寄りは大崎広小路と大崎駅）の68m2が8980万円という価格を見て新築での購入を諦めました💦
オープンレジデンシア大崎で一番いいと思った部屋。てかこれが一番広いのと、ワイドスパン、上がルーフバルコニー、下がエントランス。上下の音の心配も少なく子育て世代にはいいね。 pic.twitter.com/JQQPxwJaCP
— レゴパパ＠城南マンション🏢、資産運用🇺🇸、共働き💻 (@legopapawinelov) 2020年9月21日
＜目黒駅周辺エリア＞
品川区は目黒駅周辺が飛び地のように飛び出た形状となっております。特に目黒駅の北側の上大崎２丁目のエリアが顕著で保育園、小学校を考えると不便と感じるかもしれません。（ちなみに上大崎２丁目は白金長者丸と呼ばれる城南５山に匹敵する高級住宅街です。）
保育園はエリアにほぼないため不動前や五反田近くまで出る必要がありますが、目黒駅周辺から目黒川にかけてはかなりの高低差があり（行人坂、権之助坂が有名ですね）、電動チャリでも子供乗せていると行き来がかなり大変です。小学校は第三日野となりますが、こちらも結構な高低差。恐らく品川区西部で一番保育園事情が厳しいエリアかと思います。買い物は目黒駅でなんでも揃いますし、中目黒や白金台に出ればドンキもあるし、外食どころも豊富で何ら不自由がないですね。なお、目黒駅から南東側には花房山があり保育園へのアクセスは良くなるかと思います。
目黒駅、五反田駅もなんとか徒歩圏内（1kmほど）で都心と住宅地の合間にあるのが不動前。山手通り沿いに渋谷〜中目黒〜大崎〜大井町を繋ぐバスも走っており（通勤時は２、３分毎）交通の利便性はとても良いと思います。保育園もとても多いエリアなので保活は苦労しないかと思います。小学校は第一、第三、第四日野あたりが該当してきます。品川区は隣の学区であれば越境できますが第三日野は大変人気なので越境では抽選通るのがかなり厳しいと聞きます。第四日野は不動前駅隣接ですが来年あたりから数年かけて校舎建て替えに入るので、今後は第四日野学校から隣接小学校への越境が増えると言われております。買い物は駅から５分圏内にスーパー、ドラッグストアなどは揃っています。子育て世代としてはTOCという巨大な卸売ビルに赤ちゃん本舗が入っていたり、五反田図書館や併設されているプラネタリウムがあり重宝します。
ちなみ目黒駅と不動前駅の間に目黒川があり山手通り沿いあたりまではハザード色付きエリアとなります。H元年には氾濫したこともありますが、不動前近く（シティタワー目黒の目の前あたり）に防災用の地下調整池（いわゆる地下神殿）を建設されているので水災リスク位は相当下がっていると聞きます。
マンション事情で言うと川沿いのタワー系、武蔵小山よりの低層住宅とバリエーションが多いエリアです。また、西五反田３丁目プロジェクトという再開発が進んでおり2022〜2023年にかけて３棟ビルが立ちますが１本は野村のタワマンとなるようです。ちょうど目黒・五反田・不動前の間あたりのエリアとなりますが今後の詳細発表が楽しみですね！
＜地下調整池について＞
武蔵小山といえば日本一長いパルム商店街、戸越といえば戸越銀座ということで商店街が広がるエリアです。西小山にも立派な商店街があります。不動前あたりまではオフィスもそこそこあり、土日は少し人が減りますが、武蔵小山・西小山・戸越まで行くと週末は商店街が大盛況です。昔からの小売、飲食店が多数残っており、子育て関連は何でも揃っており、在宅勤務の際にはランチの選択肢が無限に広がります！武蔵小山は駅前で再開発が進んでおり竣工済みのパークシティに続いてシティタワーが今年の夏に竣工予定です。今後も2028年までにツインタワーが１本、時期は未定ながらもう１本建設予定となり、今後大きく街の姿を変えていくことになります。自分もシティタワーのMRに行きましたが子供生まれる前〜一人目までに出会っていればアリだった物件（５〜７年で売却前提で）です。
シティタワー武蔵小山。低層階で8200万円。各部屋にバルコニーあって個人的には好みな間取り。リビングが狭いのが難点だけど両面に窓あり開放感あるなぁ。納戸二つ、角部屋、トイレ、パウダールームがリビング直結ではなく廊下に面しているのも素晴らしい。子供一人ならここで十分だな。 pic.twitter.com/XX6Ljjxpx0
— レゴパパ＠城南マンション🏢、資産運用🇺🇸、共働き💻 (@legopapawinelov) 2020年9月21日
保育園は多数存在しており保活は問題なし、武蔵小山駅前には希少な区認定の病児保育もあります。 小学校は小山台小、後地小学校となりますがタワマンエリアの学区が後地小となり、受け入れキャパ大幅UPのために今年新しく建て替えられました。プールを屋上にあげて敷地を拡大、人工芝でいい感じにリニューアルされました。生徒もタワマン民が増えるため大きく雰囲気が変わりつつあります。
武蔵小山の西側には広大な林試の森公園が広がってます。都内随一の木々が豊かな公園となり夏場は都心なのにカブトムシやクワガタムシが捕まえられたり（我が家はまだ捕まえたことないですが）、ジャブジャブ池なんかも楽しめます。
＜目黒区・下目黒エリア＞
品川区ではないですが隣接しているエリアなのでついでに。林試の森の北側は下目黒４〜６丁目となりますがこちらも閑静な住宅街で魅力的なマンションも多数存在しております。目黒通り沿いに多数のバスが走っており通勤は目黒駅までバス→電車となります。自分が保活をした5年ほど前は目黒区は待機児童が多く、保活が大変で有名でしたが昨年で待機児童ゼロを達成しており現在は改善されている模様です。あとは小学校の学童ですが、品川区は全学校で学童受け入れしてますが、目黒区では一部の学校では対応していないようなので事前に調べることをお勧めします。マンションネタで言うとシティハウス下目黒が目下販売中ですね。自分もMRお邪魔して検討しましたが、コロナ後も在宅勤務が継続できそうであればアリでしたが、なんとも言えない状況でしたので最終的に見送りとなりました。
子育て関係だと碑文谷公園がポニーに乗れたり、ハムスターとの触れないゾーンがあったり夏場は池でボートを漕げたりしてお勧めです。
下目黒２丁目方面は目黒区でも山手通りを挟んで飛地的になっております。最寄りは目黒駅となりますが行人坂という鬼のような坂がありベビーカー、電チャリでの踏破は無理なレベルです。なのでこのエリアに住まいの方はスーパーなどの買い物、電車乗る際にも不動前の方に出るケースが多いようです。またこのエリアには目黒図書館・区民プール（区民以外も使えます）・ジムなどの複合施設があり子育て世代にはとても便利です。
以上、品川区西部エリアの紹介となります。ご参考まで。
#品川区 #子育て #共働き #マンション #目黒駅 #五反田駅 #不動前 #武蔵小山 #下目黒 #高輪台 #大崎
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中古マンション購入のノウハウ
マンション探しの旅、、、
思い起こすと海外駐在前の2013年、城東エリアの新築マンションを契約しようと思っていた矢先、海外駐在の辞令を受けたため購入は見送り（1週間ずれていたら申込していた💦）。その後、バタバタの赴任準備に入り購入にはいたらなかったのですが今思うとあの時買っておけばと悔やまれます😭
その後仕事に忙殺されてあっという間に任期を終えて帰任。しばらくは家賃補助が出るので家賃補助を受けながら都内の５０m２程度の賃貸住まいとなりました。その後上の子が生まれ、ボチボチ家を買うかなーと思ったのが２０１８年ごろ。当時は２０２０年以降下がる説が大半ということもあり、高いなーと思ってしばらく気になるエリア・条件をスーモで登録して眺めている日々、、、しかし一向に安くなる傾向は見られずその後の相場状況は皆さんご存知のとおり。その間、多数の物件を検討、内覧、申し込みする中で最終的に２０２０年に希望指値が通りマンションを購入出来ました。エリア、駅距離、立地（ハザード外・南向き・マンション構造上日当たり保証）、価格、管理状態、小学校事情、いずれも及第点という感じでした。
新築のモデルルーム、中古マンションと数えくらないほど検討・内覧した際の経験から中古マンション購入のコツをシェアさせていただければと思います。
＜中古マンション購入は情報戦＞
中古マンションで好条件のマンションは本当に「一瞬」で売れてしまいます。自分も狙っていた条件にハマるマンションで、おお！！と思った物件が何件もありましたが、内覧開始した週末で申し込み１０件や、信じられないですが内覧受付開始前に申し込みが入ってしまった物件もありました。
昨今の新築マンションの値上がりで中古マンションの出物が減りつつあり、ある程度の広さの物件はグロスが高くなりすぎており必然的に予算内である程度の広さ、住宅ローン控除が使える範囲内の築年数、駅から徒歩７分以内、、この程度の条件だけでかなり物件数が限られてしまいます。
中古マンション購入は早い者勝ち（もちろん同時に何件か入れば売主判断ながら）。きたるべく条件適合物件と出会った際に即断即決できる準備が必要となります。
本当に良い条件の中古物件は即申し込みが入るので希望条件の物件をとにかくたくさん見ておいて、来たるべく本命物件で即決できる心の準備と絶対に譲れない条件を決めておくべき。 https://t.co/OZIwbrwAw2
— レゴパパ＠城南マンション🏢、資産運用🇺🇸、共働き💻 (@legopapawinelov) 2020年12月30日
なお、基本的な情報ですが中古マンションの過去の売買履歴はマンションレビューというサイトで確認出来ます。ただしこちらの情報は売り出し価格となり成約価格ではないのでご注意を。成約価格はレインズで見れるようですが一般の人は見れないのでマンションレビューのサイトで周辺物件のここ1-2年の売り出し価格の推移をみて相場観を掴むと良いかと思います。
狙っているマンションの過去の売出し価格、平米単価なんかはマンションレビューでチェックできます。注意点は売出し価格であって成約価格ではないこと。価格交渉の際は過去の売出し価格と物件条件＝何階、部屋向き、庭付き等で指値をある程度考えておくと良いと思います。https://t.co/31lZFHju9e
— レゴパパ＠城南マンション🏢、資産運用🇺🇸、共働き💻 (@legopapawinelov) 2020年11月21日
＜準備すべき事項＞
１、物件の選別眼を養う
中古マンション購入のノウハウ本は当然何冊か読み込んでおくとして、あとは実際にある程度の物件を見ないと感覚的に物件の良し悪しが分からないと思います。
とにかく気になる物件は毎週見にいくくらいのフットワークで１０件以上の物件をタイプ別に（自分はタワマン、築浅狭め、築古広め、駅近、駅遠め）見ると良いと思います。自分はEXCELで物件ごとにリストを作成して過去に内覧した物件を常に比較をしておりました。（価格、広さ、築年数、駅距離、平米単価、階数など）
ご参考までに本ブログの最後に当方が利用していたフォームをご参考までに貼り付けしておきます。自分なりのデータベースを作っていく中で物件を見る目も上がっていくものと思われます。
また物件内覧の際には必ず重要事項調査報告と長期修繕計画書を入手。たくさんの物件を見ることで各物件の管理状況の良し悪しがわかるようになってきます。大型低層マンションだと築２０年でも修繕積立と管理費で20,000円（しかも数年前に大規模修繕したばかりなのに積立金２億円ある）なんて物件もあります。タワマンだと10年超えるとぐっと高くなってきて40,000円〜50,000円、低層でも30世帯とかの小規模だと割高で30,000~40,000と結構幅があります。毎月2万円の差でも20年で500万円の違いです。結構でかいです。
２、「複数」の不動産業者に登録。売り仲介業者へ内覧申し入れを行う。
大手のスミフ、M井、N村、T急系の仲介業者さんに仲介物件内覧時に希望条件を伝えて、出物があれば連絡してもらうようにしておくとスーモにアップ前に連絡が貰えます。不動産仲介は基本両手取りをしたがるので、本来売主の利益を最大化するべき立場ながらも自社の手持ちの買い手候補に優先的に物件を紹介、値引きの相談にも応じてくれます。中小の仲介業者さんも担当者の方が頑張って相談に乗ってくれて買い手としては付き合いやすいのですが、売り仲介が大手の場合、囲い込みをされてしまい、なかなか内覧日時を設定してくれない、ローン事前審査を通さないと内覧させてくれない（これは自分も経験しました。売り仲介はM井）といった事態が横行してます。即日申し込みが入るような好条件物件となるとかなり高い確率で売り仲介業者に登録されている買主候補に決まってしまうと思います。なので内覧申し入れは売り仲介業者さんへの申し込みは必須だと思います。
３、希望条件と近い価格・条件の物件でローン事前審査を通しておく
自分が希望する条件に近く、同じ価格の中古マンションで一度ローン事前審査を通しておくと良いかと思います。チラシがあればネットで簡単に審査ができます。いざ本命のマンションが売りに出された際には、直ぐに事前審査を行い週末に内覧をする前までにローン事前審査を通過させておければベストです。
内覧時にこれだ！と思えば、事前審査通過済みであることを売主（仲介業者）に伝えた上で申し込みを行うとより確度が高まるかと思います。
＜価格交渉について＞
価格交渉はかなりセンシティブなところです。人気物件であれば、基本売り仲介経由での購入で両手どりされる前提でないと厳しいと思います。両手取りできない以上、売り仲介業者も売り主に値引きの相談をしてまで成約させるモチベーションがなく、「もう暫く様子をみよう」となるかと思います。
あとは値引きは当然売主さん判断となるので、売主さんの人柄なんかも大いに影響するかと思います。相場に敏感な人だと相場以上の値引きは厳しい。また、売主さんの状況にもより判断が分かれてくると思います。子育てを終えて、ローンも完済して、売却資金で老後はゆっくり（しかも２０年前に新築で今の中古より安く買っている）という売主なら値引きは通り易いでしょうし、まだ４０代でこれから子育てでお金がかかる、という売主であればとにかく高く売りたい、となるかと思います。
最後は内覧時にとにかく物件を褒めて売主さんに良いイメージを持ってもらうことも大事とのことです（仲介業者さん曰く）。自分のケースでも内覧時に物件のお庭を気に入り、お庭のコンディションを絶賛したところ売主さんも大事にお庭の手入れをしてきたこともあり、お庭を大事にしてくれる買主さんに売りたいと思っていたとのことで値引きに応じてもらえました。中古マンションは個人間の相対取引なので最後はこんな感じのエモーショナルなファクターも充分値引き要因になるというのは無視できない部分かと思います。
その他のテクニカルな手段としては、
◎予算に余裕があれば買い上げも可能なことを伝える。
◎売主に対して通常3ヶ月ほどの保証期間を免除とすることを伝える。
◎売主に手紙を書く！
などもあるかと思います。
以上、とりあえず一発目のブログはこんなところで。
#中古マンション
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