マンション購入記録（ローンに対する考え方）
マンション購入体験談について忘れ去る前に今後何本か記事を書いていこうかと思う。今日はローンに関する考え方(軸）について。一般的に言われている年収倍率、返済比率などは当然検討するとして、ここではもう少し将来のライフプランも加味したうえでの「予算の掴み」の考え方について我が家の事例を紹介したい。これはあくまで自身の備忘録かつ、経験談の共有で、自分と同じ考え方を勧めるわけではなく、またFPの方から助言をいただきたいわけでもないので悪しからず、、
我が家は30代後半共働き世帯。DINK期間が長くて、自分が海外駐在中も単身赴任で別居で共働き継続（子供いない時）だったので購入時の蓄えはそこそこあった。
住宅購入にあたり予算設定は必然であり、自分も色々な人生パターンを想定（生命保険に入るときに保険会社の担当者に頂いたライフプランニングのExcelシートを活用）してみた。定年まで共働きパターン、妻が50で退職パターン、妻が数年内で退職パターン、3人目の子供が生まれたパターン等（購入時は子供２人）。また、何歳までに完済するのか、その場所に永住するのか、定年後は親の介護もあるので実家方面（神奈川県郊外）に移住するか等々。
前提条件を妻と話し合った上で妻の考え方をまとめると、
・いつまで働きたいか？
→ 定年までは微妙。せいぜい50くらい？という感じ。
小学生の壁にぶつかったらもう少し早くなるかも？
・いっそのこと今仕事をやめて一馬力でも無理なく買える神奈川方面引っ越すか？
→ 今はまだ辞めたくない。子供は現居と同じエリアで育てたい
・子供は私立公立？
→ 本人の希望次第ながら出来れば中学受験。（自分は大学までオール公立なので公立で
いいんでない、という感じながら妻は逆意見）
という感じ。となると場所は現居エリアで。共働きは早くて子供が小学生まで（あと2～3年程度）、長くて50歳程度まで（あと10数年）となり、ペアローンなどは検討せず、自分だけで買って返済しきれる額が上限となる。妻の稼ぎは資産形成のプラスアルファで考えておこうとなった。なお、ローンは低金利を享受するため諸経費リフォーム以外は特段頭金を入れずに、貯蓄は生活防衛プラスある程度の繰上げ返済原資を残して投資に回す、変動金利、借入期間は35年を選択。実際はところどころ繰上返済をして60歳までには現在の貯蓄を食い潰さずに完済できるキャッシュフローで計画した。ちなみに、まとまった額を繰上返済できる貯えがある方は変動金利は検討に値すると思う（あくまで個人の私見）。金利が低いので元金の減りが早いし、金利が浮いた分を繰上返済していけばより早く元金が減っていくし、何より将来金利上昇リスクもその来るべき将来には元金がそれなりに減っているので。一方でキャッシュフローがカツカツで固定金利では返済厳しい、変動金利でないと回らない、それを35年フルで返済していく、ではリスクが大きいと思う。
以上から、自分の稼ぎで生活回せて、ローンを返済しつつ、老後資金（一般NISA、IDECO）、教育資金（ジュニアNISAｘ2名）にもお金を回せる範囲を目安とした。（妻のNISA、IDECO枠は妻の稼ぎでやる前提）が、、、正直これだとボーナス頼りな部分もあり、妻が働いている今現在で如何にストックを増やせるかがとても大事だと考えている。
家はあくまで生活のためのインフラであり、子供の教育、旅行、交際、外食にもお金を使いたいし、ゆとりある老後生活を考えるとカツカツ人生も望まない。2度目の駐在の可能性も大いにあり、貸せる、リセール（儲けは狙ってないけど大幅な残債割れは困る）、そんな感じで購入物件条件、ローンの総額＝住宅購入予算を設定した。
次回はこのローンに対する考え方を基にどうように物件条件を絞っていったかを書いてみたい。
＃中古マンション ＃住宅ローン ＃品川区マンション
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