中古マンション購入のノウハウ

マンション、不動産

 

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マンション探しの旅、、、

 

思い起こすと海外駐在前の2013年、城東エリアの新築マンションを契約しようと思っていた矢先、海外駐在の辞令を受けたため購入は見送り（1週間ずれていたら申込していた💦）。その後、バタバタの赴任準備に入り購入にはいたらなかったのですが今思うとあの時買っておけばと悔やまれます😭

 

その後仕事に忙殺されてあっという間に任期を終えて帰任。しばらくは家賃補助が出るので家賃補助を受けながら都内の５０m２程度の賃貸住まいとなりました。その後上の子が生まれ、ボチボチ家を買うかなーと思ったのが２０１８年ごろ。当時は２０２０年以降下がる説が大半ということもあり、高いなーと思ってしばらく気になるエリア・条件をスーモで登録して眺めている日々、、、しかし一向に安くなる傾向は見られずその後の相場状況は皆さんご存知のとおり。その間、多数の物件を検討、内覧、申し込みする中で最終的に２０２０年に希望指値が通りマンションを購入出来ました。エリア、駅距離、立地（ハザード外・南向き・マンション構造上日当たり保証）、価格、管理状態、小学校事情、いずれも及第点という感じでした。

 

新築のモデルルーム、中古マンションと数えくらないほど検討・内覧した際の経験から中古マンション購入のコツをシェアさせていただければと思います。

 

＜中古マンション購入は情報戦＞

 

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中古マンションで好条件のマンションは本当に「一瞬」で売れてしまいます。自分も狙っていた条件にハマるマンションで、おお！！と思った物件が何件もありましたが、内覧開始した週末で申し込み１０件や、信じられないですが内覧受付開始前に申し込みが入ってしまった物件もありました。

 

昨今の新築マンションの値上がりで中古マンションの出物が減りつつあり、ある程度の広さの物件はグロスが高くなりすぎており必然的に予算内である程度の広さ、住宅ローン控除が使える範囲内の築年数、駅から徒歩７分以内、、この程度の条件だけでかなり物件数が限られてしまいます。

 

中古マンション購入は早い者勝ち（もちろん同時に何件か入れば売主判断ながら）。きたるべく条件適合物件と出会った際に即断即決できる準備が必要となります。

 

 

なお、基本的な情報ですが中古マンションの過去の売買履歴はマンションレビューというサイトで確認出来ます。ただしこちらの情報は売り出し価格となり成約価格ではないのでご注意を。成約価格はレインズで見れるようですが一般の人は見れないのでマンションレビューのサイトで周辺物件のここ1-2年の売り出し価格の推移をみて相場観を掴むと良いかと思います。

 

 

 

＜準備すべき事項＞

 

１、物件の選別眼を養う

 

中古マンション購入のノウハウ本は当然何冊か読み込んでおくとして、あとは実際にある程度の物件を見ないと感覚的に物件の良し悪しが分からないと思います。

とにかく気になる物件は毎週見にいくくらいのフットワークで１０件以上の物件をタイプ別に（自分はタワマン、築浅狭め、築古広め、駅近、駅遠め）見ると良いと思います。自分はEXCELで物件ごとにリストを作成して過去に内覧した物件を常に比較をしておりました。（価格、広さ、築年数、駅距離、平米単価、階数など）

ご参考までに本ブログの最後に当方が利用していたフォームをご参考までに貼り付けしておきます。自分なりのデータベースを作っていく中で物件を見る目も上がっていくものと思われます。

 

また物件内覧の際には必ず重要事項調査報告と長期修繕計画書を入手。たくさんの物件を見ることで各物件の管理状況の良し悪しがわかるようになってきます。大型低層マンションだと築２０年でも修繕積立と管理費で20,000円（しかも数年前に大規模修繕したばかりなのに積立金２億円ある）なんて物件もあります。タワマンだと10年超えるとぐっと高くなってきて40,000円〜50,000円、低層でも30世帯とかの小規模だと割高で30,000~40,000と結構幅があります。毎月2万円の差でも20年で500万円の違いです。結構でかいです。

 

２、「複数」の不動産業者に登録。売り仲介業者へ内覧申し入れを行う。

 

大手のスミフ、M井、N村、T急系の仲介業者さんに仲介物件内覧時に希望条件を伝えて、出物があれば連絡してもらうようにしておくとスーモにアップ前に連絡が貰えます。不動産仲介は基本両手取りをしたがるので、本来売主の利益を最大化するべき立場ながらも自社の手持ちの買い手候補に優先的に物件を紹介、値引きの相談にも応じてくれます。中小の仲介業者さんも担当者の方が頑張って相談に乗ってくれて買い手としては付き合いやすいのですが、売り仲介が大手の場合、囲い込みをされてしまい、なかなか内覧日時を設定してくれない、ローン事前審査を通さないと内覧させてくれない（これは自分も経験しました。売り仲介はM井）といった事態が横行してます。即日申し込みが入るような好条件物件となるとかなり高い確率で売り仲介業者に登録されている買主候補に決まってしまうと思います。なので内覧申し入れは売り仲介業者さんへの申し込みは必須だと思います。

 

３、希望条件と近い価格・条件の物件でローン事前審査を通しておく

 

自分が希望する条件に近く、同じ価格の中古マンションで一度ローン事前審査を通しておくと良いかと思います。チラシがあればネットで簡単に審査ができます。いざ本命のマンションが売りに出された際には、直ぐに事前審査を行い週末に内覧をする前までにローン事前審査を通過させておければベストです。

 

内覧時にこれだ！と思えば、事前審査通過済みであることを売主（仲介業者）に伝えた上で申し込みを行うとより確度が高まるかと思います。 

 

＜価格交渉について＞

 

価格交渉はかなりセンシティブなところです。人気物件であれば、基本売り仲介経由での購入で両手どりされる前提でないと厳しいと思います。両手取りできない以上、売り仲介業者も売り主に値引きの相談をしてまで成約させるモチベーションがなく、「もう暫く様子をみよう」となるかと思います。

 

あとは値引きは当然売主さん判断となるので、売主さんの人柄なんかも大いに影響するかと思います。相場に敏感な人だと相場以上の値引きは厳しい。また、売主さんの状況にもより判断が分かれてくると思います。子育てを終えて、ローンも完済して、売却資金で老後はゆっくり（しかも２０年前に新築で今の中古より安く買っている）という売主なら値引きは通り易いでしょうし、まだ４０代でこれから子育てでお金がかかる、という売主であればとにかく高く売りたい、となるかと思います。

 

最後は内覧時にとにかく物件を褒めて売主さんに良いイメージを持ってもらうことも大事とのことです（仲介業者さん曰く）。自分のケースでも内覧時に物件のお庭を気に入り、お庭のコンディションを絶賛したところ売主さんも大事にお庭の手入れをしてきたこともあり、お庭を大事にしてくれる買主さんに売りたいと思っていたとのことで値引きに応じてもらえました。中古マンションは個人間の相対取引なので最後はこんな感じのエモーショナルなファクターも充分値引き要因になるというのは無視できない部分かと思います。

 

その他のテクニカルな手段としては、

◎予算に余裕があれば買い上げも可能なことを伝える。

◎売主に対して通常3ヶ月ほどの保証期間を免除とすることを伝える。

◎売主に手紙を書く！

などもあるかと思います。

 

以上、とりあえず一発目のブログはこんなところで。

 

#中古マンション

 

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